LES DIFFERENTS REGIMES DE DEFISCALISATION

Malraux, Pons, Besson et bientôt Paul. Ces noms résonnent dans l'histoire de la défiscalisation comme autant de promesses d'économies d'impôts… Tour d'horizon.

Il fut un temps, pas si éloigné, ou l'investissement immobilier était réservé aux contribuables les plus fortunés. On a d'abord eu recours aux incitations fiscales pour encourager ceux qui en avaient les moyens, à investir dans la rénovation et la conservation des monuments historiques, coûteux et peu rentables. Il y a quelques années, au plus profond de l'atonie économique, la carotte fiscale a été utilisée pour relancer le secteur entier de l'immobilier. Aujourd'hui, avec le dispositif BESSON et la mise en place du statut de " bailleur social " qui en est le corollaire, la défiscalisation immobilière apparaît comme un dispositif à vocation " quasi sociale ". De fait, les mobiles des instigateurs des différents régimes d'incitations ne manquent pas de légitimité. A défaut d'être un fiscaliste chevronné, chacun peut éventuellement trouver dans l'éventail des solutions permettant d'économiser des impôts, celle qui convient à son tempérament.

Quoi qu'il en soit, techniquement, la défiscalisation consiste à supprimer les conséquences pécuniaires d'investissements non immédiatement rentables, réalisés par les contribuables dans les secteurs que le gouvernement entend privilégier. Ainsi, les déficits fonciers des investisseurs sont d'abord creusés plus ou moins fortement. Ensuite, la prise en compte de ce déficit sur les revenus des investisseurs est rendue plus ou moins efficace selon les différents dispositifs. Actuellement, dans le cas le plus général, les déficits fonciers sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 70 000 F. La partie du déficit qui excède 70 000 F est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Enfin, lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l'excédent du déficit s'impute sur les revenus globaux des 5 années suivantes. Le dispositif Besson repose sur la même mécanique mais il est orienté en faveur d'un secteur locatif intermédiaire. Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible d'imputer le déficit foncier résultant des dépenses de restauration immobilière sur le revenu global, et ce, sans aucun plafond. Quant aux mesures concernant les monuments historiques elles permettent aux propriétaires d'imputer les déficits fonciers liés à la rénovation du bien et à son exploitation sur le revenu global. La loi Pons quant à elle, encore en application pour quelques jours semble-t-il, permet d'acquérir un logement neuf dans les DOM-TOM et ouvre droit, sous certaines conditions, à une réduction d'impôt égale à 35 % du montant de l'investissement. Enfin, pour ceux qui sont prêts à franchir le pas, existe le statut de loueur en meuble professionnel. Les déficits d'exploitation créés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux sont imputables sur le revenu global.

La système des déficits fonciers

En dehors de tout dispositif fiscal d'incitation à l'investissement immobilier, les contribuables propriétaires qui subissent un déficit (une perte) du fait de l'immeuble qu'ils louent, bénéficient des mesures fiscales prévues dans ce cas. A compter du 1er janvier 2000, les déficits qui résultent de dépenses payées à compter cette date et qui ne résultent pas des charges représentées par le remboursement d'intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 70 000 F. Lorsque le déficit dépasse cette limite, il est imputable (reporté) sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Par ailleurs, lorsque le revenu global du contribuable ne permet pas d'imputer le déficit foncier (limité à 70 000 F), celui-ci s'impute sur les revenus globaux des 5 années suivantes. Signalons que la part du déficit qui résulte des intérêts d'emprunts n'est elle seulement imputable que sur les revenus fonciers, pendant 10 ans.

Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être loué de façon effective et permanent jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit. Ces dispositions ne s'appliquent pas dans le cadre des dispositions Malraux et des monuments historiques (voir ci-après).

Ce système présente l'avantage de la souplesse. Le délai de conservation du bien est limité à 4 ans et les dépenses de rénovation sont avantageusement déductibles sur les revenus fonciers ultérieurs. Enfin, dans ce cadre dit de droit commun, les revenus fonciers bénéficient d'une réduction forfaitaire égale à 14 %.

La Loi BESSON

Depuis le 1er janvier 1999, le dispositif Besson d'incitation fiscale à l'investissement immobilier à remplacé l'amortissement Périssol. Avec cette mesure, le gouvernement souhaite inciter les contribuables à investir dans un habitat intermédiaire (ente haut de gamme et niveau modeste). Pour ce faire, des avantages fiscaux sont accordés aux propriétaires qui acceptent de louer vides, à des locataires dont les ressources ne dépassent certains plafonds. En outre, le montant des loyers doit être inférieur à certaines limites. Ce dispositif est prévu pour s'appliquer le plus largement possible, puisque les conditions de ressources des locataires sont censées être remplies par 80 % de la population française. Enfin, un volet de sécurisation pour les bailleurs consistant en une garantie contre les impayés de loyers et de charges accompagne ce dispositif afin de le rendre définitivement attractif.

Le fonctionnement de l'avantage fiscal

Dans le neuf, le bailleur peut amortir, c'est à dire, imputer sur les revenus de la location une partie du prix de revient du bien. En d'autres termes, pendant une période déterminée, une fraction du prix de revient de l'immeuble vient, au moment de la déclaration des impôts, en déduction des revenus fonciers du bailleur. Le déficit qui en résulte entraîne mécaniquement une diminution des impôts puisque l'assiette imposable est réduite. En l'occurrence, la somme que le bailleur est autorisé à déduire est égale à 8 % du prix du bien pendant les 5 premières années. Les 4 années suivantes, cette part est de 2,5 %. Enfin, à l'issue de cette période de 9 ans, l'amortissement peut être renouvelé pendant 2 périodes de 3 ans, à raison de 2,5 % par an, soit donc à nouveau 15 % du prix d'acquisition. Au bout du compte, en 15 ans, 65 % du prix de revient du bien peuvent ainsi être déduits des revenus fonciers. Signalons qu'en même temps, la déduction forfaitaire sur les loyers est réduite de 14 % à 6 %. Toutefois, au terme de la période d'amortissement, le taux de 14 % s'applique à nouveau, sauf à s'engager dans le dispositif Besson prévu pour l'ancien.

Dans l'ancien, l'avantage Besson consiste en un régime de déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers. Ce taux est égal à 25 % au lieu de 14 % dans le cas général.

Les conditions de prix de la location et de revenus du locataire Dans le neuf et dans l'ancien, le bailleur doit s'engager à louer son bien pour une durée minimale. Dans le neuf, l'engagement est de 9 ans. Dans l'ancien il est de 6 ans. Les loyers quant à eux ne doivent pas dépasser les limites ci-dessous :

Plafonds de loyers :
Secteurs Loyer maximum
Paris et communes limitrophes (*) : 76 F/m²
Ile-de-France : 66 F/m²
Agglomérations de plus de 100 000 habitants (**) : 51 F/m²
Ailleurs : 46 F/m²

(*) Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves et Vincennes.
(**) Les agglomérations sont déterminées par le Schéma Directeur de l'Aménagement de l'Urbanisme.

Plafonds de ressources des locataires Les ressources des locataires (figurant sur les avis d'imposition N-2 par rapport au jour de la location) dans le neuf et dans l'ancien ne doivent pas être supérieures aux limites ci-dessous. (Le bailleur continue de bénéficier du dispositif, même en cas de dépassement des limites en cours de bail).

Sécurisation du bailleur

La sécurisation est gratuite pour le bailleur, quel que soit le statut professionnel de son locataire pourvu simplement, qu'un organisme collecteur du 1% logement soit associé à la signature du bail. Dans le neuf comme dans l'ancien, les bailleurs peuvent percevoir directement l'allocation logement dont bénéficie éventuellement le locataire, sans avoir besoin de l'accord du locataire. En outre, une garantie de loyers impayés s'applique pendant 9 mois en cas de chômage du locataire. Cette garantie est de 3 ans si le bailleur autorise l'organisme collecteur du 1 % logement à présenter un salarié d'une entreprise cotisant au 1%. Dans ce cas, la garantie fonctionne dès que le locataire subit une d'une baisse imprévisible des revenus (supérieure à 30 %, non limité au seul cas de chômage).

Un exemple permet de saisir tout l'attrait de ce dispositif : Soit l'acquisition d'un appartement de 50 m² au Kremlin-bicêtre au prix de 700 000 F, loué au prix 3750 F par mois (soit 75 F par m²).

Loyers annuel = 3750 x 12 = 45 000 F
Déduction forfaitaire sur les loyers = 45 000 F x 6 % = 2700
Intérêt d'emprunt déductibles = 45 000 F
Amortissement Besson = 700 000 F x 8 % = 56 000 F pendant les 5 premières années
Amortissement Besson = 700 000 F x 2,5 % = 17 500 F pendant les 4 premières suivantes

Pour un contribuable imposé à 43%, l'économie d'impôt est égale à :
45 000 F (de revenus locatifs) - ( 2 700 F (déduction forfaitaire) + 45 000 F (intérêts d'emprunt déductible) + 56 000 F (amortissement BESSON)) = - 58 700 F de déficit foncier.
Il en résulte :
58 700 F x 43% = 25 241 F par an pendant les 5 premières années
20 200 F x 43% = 86 86 F par an pour 4 les années suivantes.
Au total, l'économie d'impôts est de 160 949 F sur 9 ans et 213 065 F sur 15 ans.

LOI MALRAUX

Le dispositif Malraux donne la possibilité aux propriétaires d'immeubles anciens, entièrement restaurés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restauration réalisés. Sont concernées les personnes physique ou associé d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.

Cependant, les immeubles loués doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé ou dans un secteur sauvegardé publié. Si le secteur sauvegardé n'est pas publié, une déclaration d'utilité publique prescrivant les travaux de restauration est nécessaire. En outre, l'opération doit porter sur la restauration complète d'un immeuble bâti à l'initiative des propriétaires ou d'une collectivité publique. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Il doit s'agir de la résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans.

Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration et les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde sont déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt pour leur part, sont imputables pendant 10 ans sur les autres revenus fonciers. Quant aux déficits fonciers, ils sont imputables sans plafonnement, sur le revenu global. L'avantage fiscal est donc proportionnel au taux marginal d'imposition. Enfin, signalons que le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.

MONUMENTS HISTORIQUES

Les propriétaires donnant en location des immeuble classés Monument Historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire, ou si cette condition n'est pas remplie, à condition que l'immeuble fasse partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique et ait fait l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministère de l'Économie ou par le Directeur Régional des Impôts, peuvent déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt.

Dans ce cadre, les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration pour les logements ainsi que les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits en secteur sauvegardé sont déductibles des revenus fonciers. Toutefois, les déficits fonciers dans ce cas s'imputent sans plafond sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt. Il en résulte un gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition. Dans ce cas, comme dans le précédent, le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.

L'investissement dans les DOM TOM

Dés le 1er janvier 2001, la Loi PONS qui institue un régime favorable de défiscalisation en faveur des investissements dans lesMiquelon, devrait être abrogée pour laisser DOM TOM et les collectivités territoriales de Mayotte et de Saint-Pierre-et- place aux dispositions de la Loi Paul jusqu'au 31 décembre 2006. Actuellement, le régime de défiscalisation en vigueur est le suivant.

En cas d'investissement dans le secteur du logement de droit commun, l'avantage est égal à 5% du montant de l'investissement pendant cinq ans, soit au total 25 % pour les années 2000 à 2006. Sont ici visées les constructions ou l'acquisition de logements neufs à usage d'habitation principale pour le propriétaire ou pour un locataire pendant une durée minimale de 5 ans, l'achat de parts ou d'actions de sociétés ayant pour objet la construction de logements neufs Outre Mer loués vides à des personnes qui en font leur habitation principale.
Dans le secteur locatif intermédiaire, soumis aux conditions de revenus des locataires et au plafonnement des loyers prévus par la loi BESSON (voir plus haut), la réduction est de 10 % par an du montant de l'investissement pendant cinq ans jusqu'au 31 décembre 2002 puis de 5% par an à partir de 2002 jusqu'en 2006.

Pour les autres secteurs (tourisme, hôtellerie, BTP, énergie nouvelle, agriculture, des transports, de l'artisanat, de la maintenance au profit d'activités industrielles, et de la production ou de la diffusion audiovisuelle et cinématographique, ...), l'avantage est de 5% par an pendant cinq ans, soit un total de 25 % du montant de l'investissement.

Le nouveau dispositif susceptible d'entrer en application à compter du 1er janvier 2001, devrait s'appliquer aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2006. Il est prévu de supprimer le régime de déduction fiscale pratiquée sur le revenu global des personnes physiques et de le remplacer par un dispositif de réduction d'impôt égal à 50 % du prix HT des investissements productifs. Dans l'hypothèse ou cet investissement serait financé par une subvention publique, la part correspondant à ce financement ne pourrait pas donner lieu à réduction d'impôt. Quant aux investissements en Guyane, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon et à Wallis-et-Futuma, ainsi que pour les travaux de rénovation hôtelière, le taux de la réduction d'impôt pourrait être porté à 60 %. Le nouveau dispositif prévoit que lorsque le bien est donné en location, le contribuable devra rétrocéder 60 % de la réduction d'impôt à l'entreprise exploitante sous forme de diminution du loyer et, le cas échéant, du prix de cession du bien à l'exploitant. Actuellement, un contribuable qui investit de 300 000 F dans un département d'outre-mer peut actuellement ces 300 000 F de ses revenus imposables. Or, l'avantage fiscal varie en fonction du taux marginal d'imposition et favorise les plus imposés. Selon les cas, un contribuable " économise " 129 000 F, 144 000 F et 162 000 F lorsque son taux marginal d'imposition s'élève à 43 %, 48 % ou 54 %. Après la réforme, l'avantage fiscal sera proportionnel à l'investissement. L'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt de 150 000 F (300 000 F x 50 %) quel que soit le montant de son revenu imposable et donc son taux marginal supérieur d'imposition.

Pour les non professionnels, c'est à dire les personnes qui n'exploitent pas elles-mêmes l'investissement, la réduction d'impôt serait plafonnée à 50 % de l'impôt dû, avant application de la réduction. L'excédent éventuel, dans la limite du solde de l'impôt sur le revenu, pourrait exclusivement s'imputer sur l'impôt de l'année suivante, dans la même limite de 50 %. Pour les contribuables agissant à titre professionnel, l'excédent de la réduction d'impôt sur l'impôt dû constituerait une créance sur l'Etat. Cet excédent serait utilisé pour le paiement de l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la cinquième année inclusivement. La fraction non utilisée donnerait lieu à un remboursement à l'expiration de cette période et ce, dans la limite d'un investissement plafonné à 10 MF.

Enfin, une nouvelle réduction d'impôt serait créée pour les investissements immobiliers et les souscriptions au capital de certaines sociétés réalisés entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2006 par les particuliers. Le champ d'application de cette réduction serait identique à celui de l'actuelle réduction d'impôt. Toutefois, les souscriptions au capital de sociétés concessionnaires de service public local à caractère industriel et commercial seraient exclues et le montant des investissements éligibles serait plafonné à 10 000 F par mètre carré de surface habitable pour les logements affectés à l'habitation principale du contribuable. La réduction d'impôt serait étalée sur cinq ans. Le taux de la réduction d'impôt applicable à chaque fraction annuelle serait de 25 % et de 40 % pour les investissements réalisés dans le secteur locatif intermédiaire.

Pour achever ce rapide tour d'horizon des différents régimes de défiscalisation, il convient de faire un détour par le régime fiscal applicable au bénéfices industriels et commerciaux, qui sont le fait des bailleurs qui louent leurs logements en meublé.

Les revenus fonciers imposés au titre des BIC

Dès lors qu'un bailleur signe avec son locataire un contrat de location meublée, le revenu de cette location n'est plus fiscalement considéré comme un revenu foncier. Il s'agit d'un bénéfice industriel et commercial soumis à un régime particulier d'imposition variable selon que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel.

Pour être considéré comme loueur professionnel, le propriétaire doit être inscrit au registre du commerce, ce qui suppose qu'il loue au moins deux logements meublés et qu'il soit commerçant au sens du droit commercial. D'autre part, les recettes annuelles tirées de l'activité de meublé doivent être supérieures à 150 000 F (taxes comprises) ou doivent représenter, au moins, 50 % de ses revenus. L'imposition dans ce cas, porte sur le bénéfice net du loueur qui est égal à la différence entre le total des gains bruts de l'année précédant l'imposition et le total des charges supportées par le bailleur au cours de la même période. Lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus. Le bénéfice est imposable soit selon le régime des micro-entreprises, soit celui du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal.

L'imposition des revenus des locations meublées

Lorsque les recettes imposables ne dépassent pas 500 000 F par an, le régime des micro-entreprises, qui est le régime du droit commun pour les loueurs en meublé, s'applique. Les bailleurs ne payent pas la TVA, soit parce qu'ils bénéficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exonérés. De même, ils n'ont pas à remplir de déclaration de résultat spécifique. Ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins values réalisées au cours de l'exercice. Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus. Le régime réel simplifié s'applique aux loueurs dont les recettes annuelles imposables sont comprises entre 500 000 F et 5 000 000 F. Le réel simplifié peut toutefois s'appliquer sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime micro-entreprise. Quant au régime du bénéfice réel normal, il est obligatoire lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 5 000 000 F et optionnel pour le loueur imposable au réel simplifié.

L'imposition des loueurs non professionnels

Le loueur non professionnel est le bailleur qui loue en meublé mais qui ne remplit pas les conditions fixées par la réglementation pour être considéré comme loueur professionnel. Son bénéfice imposable est déterminé de la même façon qu'un loueur professionnel. Toutefois, ses déficits ne sont pas imputables sur son revenu global et ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année ou des 5 années suivantes.

D'autre part, les régimes d'imposition sont les mêmes que ceux prévus pour un loueur professionnel. Toutefois, pour calculer le bénéfice net du loueur non professionnel, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 70%. Ce régime s'applique de plein droit, mais les contribuables peuvent opter, en écrivant au service des impôts, soit pour le régime micro-entreprise, soit pour le régime réel, simplifié ou normal.

L'imputation des déficits des locations meublées

Lorsqu'un loueur non professionnel soumis au régime du bénéfice réel subit un déficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activités imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq années qui suivent leur réalisation. Le régime des micro-entreprises quant à lui, ne permet pas de constater un déficit. Quant aux loueurs professionnels, ils ont la possibilité d'imputer les déficits des meublés sur le revenu global, à condition que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.